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EB-5 미국 투자이민
코타베라, 고려이주공사, EB-5 프로그램

Cota Vera 프로젝트 개요

프로젝트명 Cota Vera(San Diego, California)
프로젝트 개발사 HomeFed Corporation(상장기업)
리저널센터 Discovery California, LLC
투자모집사 Otay Villiage 8 Lender, LLC
프로젝트 예산 $909,628,660[개발사(85%)+EB5투자자(15%)]
투자지역 San Diego, California
투자금 및 운영비 $500,000/$50,000
투자기간 5년 (연장 옵션 없음), I-829 접수 시 원금 상환 시작
수익배당 0.25%/년
모집세대 268세대
고용창출 투자자 1인당 15명 고용창출(전체:4,038명)
상환전략 토지 및 주택 매각 + 상가 및 주거공간 임대수익
건설일정 2018년 10월 ~ 2022년 4월

사업비 구성

EB-5 자금은 홈페드가 브릿지 론을 대체하여 사용할 예정입니다
전체 프로젝트 비용인 $909,628,660에서 EB-5 자금은 필요한 비용의 약 15%에 불과합니다. 이는 총 자본금의 85%를 차지하는 개발사 지분에 훨씬 못 미치는 금액입니다.

프로젝트 위치

오태이 랜치(Otay Ranch) 개발지역
1999년 성황리에 개장된 오태이 랜치의 규모는 22,899에이커(28,032,362평)이며, 이는 미국 최대 규모의 종합계획 지역단지 중 하나입니다. 오태이 랜치는 샌디에고 시내에서 약 15마일 거리인 출라 비스타(Chula Vista)에 위치하며, 약 30,000채의 주택과 각종 편의시설, 소매점 및 지역사회 편의 시설을 포함한 11개의 개발 구역으로 구성되어 있습니다.
오태이 랜치는 약 절반가량 완성된 상태이며, 현재 이 지역의 주민들은 샌디에고 카운티의 주민들보다 더 젊고, 교육 수준이 높을 뿐만 아니라, 평균 가계 소득이 50%이상 높습니다.
오태이 랜치는 지난 20년 동안 샌디에고 내 종합계획 지역 단지 중에 가장 많은 수의 주택이 분양된 지역입니다. 그리고 코타 베라는 광역 오태이 랜치 종합계획 내에서도 가장 최근에 형성된 지역 단지입니다.

홈페드의 오태이 랜치 소유권

홈페드 코퍼레이션은 샌디에고 지역에서 가장 큰 주택 개발업체입니다
홈페드는 오태이 랜치 내 13,000채 주택을 추가로 건설할 수 있도록 인허가 받은 토지에 대한 권리를 소유하고 있습니다. 이는 오태이 랜치에서 개발 예정인 미개발 토지에 대한 대부분의 소유권을 의미합니다.
EB-5의 투자자들은 오태이 랜치 안의 홈페드의 추가 토지에 대한 1순위 담보권을 가지게 될 것입니다. 이 추가 부지들은 쿠쉬맨 앤 웨이크필드가 2억 5700만불의 가치로 감정한 것이며, EB-5 대출 전액을 보증합니다.

입증된 EB-5 스폰서

성공적인 EB-5 프로젝트 - 에스카야 빌리지(The Village of Escaya)
홈페드의 가장 최근의 EB-5개발 프로젝트인 에스카야 빌리지는 세계 각지에서 250명의 EB-5 투자자들에게 일부 투자를 받았습니다.
에스카야 빌리지는 홈페드 비즈니스 모델의 완벽한 사례이자 이례적으로 훌륭했던 EB-5 모집사례입니다. 이 프로젝트는 수백명의 투자자에게 최고의 이민의 기회를 제공했음을 증명하였고, 그들 중 다수는 I-526 승인을 획득하였습니다.

홈페드의 새로운 EB-5 프로젝트인 코타 베라는 에스카야의 성공을 바탕으로 지어질 예정입니다.

프로젝트 설명

코타 베라는 샌디에고 교외에 위치한 출라 비스타(Chula Vista)시의 종합계획 지역 단지로 최대 2,379의 주택 건설 계획을 가지고 있습니다.

위치

  코타 베라는 샌디에고 교외에 위치한 출라 비스타 시의 종합계획 지역단지입니다. 이 지역단지는 2,379채의 단독가구주택, 타운홈,
  고급 임대아파트, 그리고 노인 근린생활시설들이 다채롭게 구성되어 있습니다.
  홈페드 코퍼레이션은 모든 부지개발을 시행하고 소매점 및 아파트를 건설하는 종합개발자 역할을 할 것입니다. 초기 주택 가격은
  $400,000에서 $800,000 이상으로 책정될 것이며, 국내 최고 주택시공업체들과 합자하여 건설될 것입니다.

공사는 이미 착공이 되었습니다

  2018년 9월 현재 부지의 경사 고르기 작업이 진행 중이고 인허가는 이미 다 마쳤습니다.
  주택건설은 2020년 초에 시작될 것으로 예상됩니다.

핵심 특징들

 • 분양용 주택은 국내 최고 주택시공업체들과 합자하여 건설될 것입니다.
 • 주택은 1,400평방피트의 연립주택부터 3,600평방피트의 단독주택에 이르기까지 다양한 평면도로 구성되어 있습니다.
 • 구성된 가격은 광범위한 구매자들을 수용할 수 있도록 $400,000에서 $800,000이상의 가격으로 구성되어 있습니다.
 • 고급 임대용 아파트
 • 복합 타운 센터
 • 최대 300,000 평방피트의 사무실/창고형 공간이 있습니다.

Cota Vera 프로젝트 장점


• 프로젝트 예산 중 높은 개발자 비중 : 85%

• 개발사가 소유한 다른 토지를 담보로 제공
    -> 은행을 포함한 선순위 담보권자 없음/EB-5 투자자들에게 1순위 담보권제공(secured loan vs. unsecured loan)

• 현재 평가 사항은 개발 이전의 상태를 기준으로 한 것으로 개발 이후 그 가치는 더욱 상승 예정

• 담보로 제공되는 토지는 모두 은행 대출 없이 매입이 완료되었으며, 100%개발 허가 완료됨

• Otay Ranch 내 홈페드 소유한 토지의 가치가 $257,000,000 넘음. (Cushman & Wakefield에서 평가. 2018년 5월 기준)

• 프로젝트 개발을 위한 자금은 이미 모두 확보되어 EB-5 자금은 홈패드가 제공하는 브릿지 론을 대체할 예정

• EB-5투자자 모집 여부에 관계없이 계획대로 프로젝트진행

• 2018년 9월 착공/ 2020년 9월 Grand Opening 예정

• 충분한 일자리 창출 (1인당 15명, 100% 공사에서 이루어짐)

• 충분한 현금 흐름: EB-5 자금의 4.4배 수준

• 아래 3가지 조건을 만족시킬 때에만 Escrow 계좌에서 돈을 인출 할 수 있음
    -> I-526 접수증
    -> 돈을 빼는 만큼의 담보를 설정해주어야 함
    -> Escrow 계좌에서 인출한 만큼의 똑같은 금액을 project funding 한 걸 증명해야함

Cota Vera 프로젝트 일정

Cota Vera 프로젝트 개발사

프로젝트 개발사
• 프로젝트 개발업체인 HomeFed Corporation은 상장된 부동산 개발회사(상장기호 HOFD)로 지난 30년이 넘는 기간 동안
    다수의 상을 수상한 바 있는 종합계획 지역단지를 개발해왔으며, 샌디에고 카운티의 최대 규모 주거용 부지를 소유하고 있습니다.
    홈페드의 대주주는 제프리 금융그룹(Jefferies Financial Group,Inc)으로 뉴욕 증권거래소에 상장된 다각적 투자회사 입니다.
    (상장기호 JEF)
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